主题: 薛江波：中国如何避免房地产可能引发的经济危机？

最近中外不少媒体开始讨论中国房地产下降可能给经济带来潜在危机。英国《金融时报》10月12日发表文章,认为房地产成为中国经济发动机，2014年开始的房地产市场下滑，导致投资减少，工业产出萎缩。该文作者认为，房地产作为推动中国经济增长行业开始下行,中国可能面临一次更严重的危机。IMF近期也将中国GDP增速下调到6.5%。

当前中国实体经济大部分行业处于下行调整状态，目前看这波调整还比较稳，尽管许多大宗商品的价格跌到近10年来历史底部，实体经济中的不少企业面临破产和兼并，这属于正常，各行业基本稳定，并没有出现危机。尽管其他市场已经做了大幅度的调整，但是房地产市场在2012和2013年只是微小下调，各地房价略有降幅(个别城市有20%-30%的下降)。但2014年从年初到8月底，地产市场开始大规模调整。中国国家统计局的数据显示，截止8月中国商品住宅销售同比下降10%，1月到8月，除去6月，每单月都在加速下降。这是自2008年以来房地产行业最严重的萎缩。今年8月，在70个大中城市中，房价环比下降的城市有68个，新房平均价格连续第四个月下跌,环比下降1.1%。中国房地产市场开始下行调整是不争事实，房地产的调整，是和过去10年房房地产过于快速的发展分不开。

2002年到2013年，中国房地产出现长时间大幅度上涨。2012年全国城镇平均房价5791元，2007年为3445元，五年涨幅68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元，十年上涨143%，年均递增10.3%。全国主要城市涨幅更大。广州涨幅261%；北京涨幅365%；上海涨幅500%；深圳涨幅233%。房地产市场的健康增长的标准，是房价指数缓慢上涨，每年超过CPI 3-5个百分点。但这10年房地产价格上涨远远超过物价指数上涨，许多人从股市出来投资房地产，房价在击鼓传花中节节攀升，形成不小泡沫。全国平均2002年房价收入比6.7，到了2009年增加到8.1，增长20%，而欧美这一比例在2.5-3.5之间。2008年的金融危机，外贸下降，经济下行，促使中国房地产开始调整，但是紧接着推出的4万亿投资，许多资金流到房地产市场，支持了房地产价格反弹和上升，使本来需要调整的房地产市场，在政府主导的大型经济刺激政策下，不正常持续上涨。2009年房价不正常上涨又一次给人们带来了上涨的预期，许多投资者加大投资房地产，2010年开始房价形成新的许多泡沫。

是泡沫就要破碎，一切偏离供需基本平衡的非理性，都要回归到供需的动态平衡的理性。房价不能脱离人们的基本收入水平。房市需要调整，这是市场规律。不依政府，开发商和投资者的意志为转移。这次房地产市场的调整，是继续2008年的调整,是深度的大范围的市场调整。政府的作用是防止危机，而不是再次刺激房地产，再次膨胀本来应该破碎的泡沫。

本次房地产市场调整，估计房价将有多大的降幅？这是目前大家关心的重要问题。从分析房地产市场基本结构，供给方基本成本构成因素，各需求方收入分布，可以判断地产价格的调整幅度，按房地产供需基本因素，估计中国房地产在未来3-5年内，会有下降20%-30%，全国主要城市的房地产将会出现40%以上的调幅度整。估计调整时间，按地产历史来分析，调整时间大概需要5年。这期间房价在下降调整，市场在下行中试探供需平衡。

那么，如何看待这次房地产的调整 ？调整有两方面的作用。积极一面是房地产市场进行的大幅度调整，是资本从房地产市场走出来，投向其他行业，有利于中国经济结构的调整和优化，推动创新产业发展。

但如果调整幅度过大，房价大幅度贬值，以抵押按揭形成的金融资产贬值，容易产生金融危机。房地产市场在国家经济体中具有两重性：既属于实体经济又属于具有金融资产性质的金融市场。房地产市场的增长既对实体经济有很大促进作用，同时对金融市场的广泛金融资产具有很大关联影响。房地产市场健康发展，会带动许多基础行业的增长，同时推动信贷的增长，但是由于其具有金融资产属性，具备资本投资品种的属性，很容易产生过度投资而引发的投机泡沫，房地产的泡沫引发实体经济和金融动荡，这在世界经济历史上屡见不鲜。2008年美国次贷危机就是从房地产按揭违约率不断高升开始。在实体经济领域，和房地产行业关联的供给行业众多，比如钢铁，水泥，建材等等，房地产市场波动会引发许多相关行业具有很大的波动。

本届中央政府需要高度重视房地产可能引发的系列问题，防止房地产调整的局部问题引发整体经济，尤其是金融机构稳定性这样全局问题。既要允许房价调整，房价下降，也要注意稳定金融机构，防止金融机构因为房贷而陷入破产境地，适当时机采取措施“救市”。但本次救市再不能变相推高房间，只需达到稳定和房贷有关的金融机构目的为宜。要做好此事，需要事先全面做好数据调查和分析工作，比如计算违约率的提高，金融机构带来风险，做好房地产违约的测试，心中有数。从世界各国治理房地产危机的经验来看，需要针对房地产有关的贷款，比如开发商的贷款，购房者的贷款，建立稳定基金，保证房地产相关的影子银行，诸如房地产信托，商业银行贷款中的房贷，等等金融机构，在房价调整中，有基金作托底的保障。这样，中央政府和省级政府，才有可能稳妥处理好这次中国经济的全面大调整。(作者系山东大学宏观经济预测中心首席研究员)

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