主题: [转贴]高压楼市调控下 “楼市升温”究竟是真相还是谎言

高压楼市调控下 “楼市升温”究竟是真相还是谎言

  来源：2012-06-21  中华工商时报

在中央政府房地产调控政策坚决不动摇的政策背景下，在近70%居民认为“房价太高难以接受”、购房者观望气息浓重而惶恐、楼市持续低迷，量价齐跌、开发商接近最后坚持的境况下，房地产市场为何在近期迅速升温？

虽然，目前预言本轮楼市博弈大战的结果还为时过早，但纵观中国房地产业多年来多次调控的效果，令人难以乐观。其主要原因是政策的利剑始终没有揭开房地产业的深层次矛盾，仅靠临时性的政策调控，难以瓦解地方政府和房地产开发商的既得利益同盟。限购与限贷政策，难以应对五花八门的微调策略和各种各样的变通手段。

从表面上看，一些地方政府的微调都能找出符合政策的理由，比如，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青针对“扬州新政”指出，住建部从2002年就下发了全装修房导则，提倡商品房开发的全装修。扬州针对成品房的购房奖励政策，本质上是政府对住宅产业化大方向的遵从，应该给予支持和肯定。那么，2002年就下发了的文件，为何在10年后的“关键时期”才执行？

而近期银行再次推出首套房贷利率最低七折优惠，被看成房地产调控政策松动的征兆。

还有国土部近日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。而此项规定和其它有关对违法占用土地资源处罚的规定，早在二年前就多次发布过，却始终没有有效地执行，其威慑力大打折扣。

政策执行的随意性和政策制定的多变性，监管不严，问责乏力是造成中国房地产市场乱象丛生的重要原因。而地方政府垄断土地资源高价出让、开发商操纵楼市价格、权贵者拥有大量住房是导致中国房地产市场处于高危状态的主要原因。这种不合理现象必须坚决改变。

近年来楼市屡调屡败的现实，和有关专家“历年房产调控经验告诉大家，越调控越应该买房子，现在不买房是傻瓜”的“箴言”，是造成当前购房者信心不足、恐慌购房的主因，并非楼市回暖的真实表现。

笔者在去年10月，房地产调控初见成效的时候就明确指出：房地产到底该调控到什么程度，能否实现开发商、购房者与地方政府三方利益相对均衡的平稳过渡，是急需破解的难题。特别是，房地产调控目标的不确定性，各地状况的差异性，膨胀压力与投资乱象的现实，使扑朔迷离的楼市前景依然充满变数。如果不厘清房地产调控的真实目标，就难言对房地产调控成果的巩固。

居民的住房需求与超高房价、中央政府的调控政策与地方政府对土地财政的依赖、房屋需求量与土地供应等深层次矛盾必须彻底化解。不然日益加重的房地产泡沫，将对国民经济的发展造成毁灭性的打击，这并非危言耸听。

要根治房地产市场的顽症，必须制定长期持续的有效政策。比如，房产税的制定与实施必须加速进行。从世界各国征收房产税的效果来看，既不复杂，又能平衡供需关系，增加房源；既能有效地抑制房屋的囤积与投资买卖，又能给地方政府带来长期稳定的税收。希望决策者尽快拿出切实可行的方法，使房地产市场早日步入健康发展的轨道。